Il est essentiel de se poser les bonnes questions avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier.
Evaluer son budget
Un bon montage financier est une des clés d’un investissement réussi. Commencez par estimer précisément vos revenus nets : salaire, pensions, rentes, etc. Les sommes que vous pouvez percevoir de la Caisse d’Allocation Familiale ont pour but de vous aider dans l’éducation de vos enfants, et ne doivent donc pas être comprises dans le calcul du financement de votre investissement.
Une fois le montant de vos revenus globaux effectué, il vous faut retirer l’ensemble de vos charges et dépenses :
- remboursement de vos autres prêts,
- pensions alimentaires,
- frais de la vie quotidienne,
- charges à venir et à prévoir,
- dépenses liées à l’achat futur (frais de dossier, de notaire, assurances…)
- etc...
La différence entre vos revenus et vos charges vont vous permettre d’estimer votre effort de remboursement, et donc, votre capacité de financement.
Vient ensuite la question de l’apport personnel. Disposez-vous d’un apport personnel ? Si oui, à combien s’élève-t-il ? Cet apport personnel est demandé par les banques, et doit représenter en moyenne 10% du montant de votre achat. Sauf dans le cas d’un investissement locatif, les banques accepteront très rarement de financer votre achat à 100%.
Les règles prudentielles ne permettant pas de s’endetter à plus d’1/3 de ses revenus, votre capacité d’emprunt est donc limitée. Mais il existe des dispositifs vous permettant d’augmenter cette capacité de financement (PTZ+, TVA 7%, …), n’hésitez donc pas à solliciter un conseiller qui vous orientera dans votre projet.
Lire des plans d’architecte
Vous êtes maintenant à la recherche du bien qui vous correspond. Mais lors d’un achat sur plans, vous ne pouvez visiter votre futur bien. Voici donc quelques clés pour vous aider à comprendre des plans d’architecte. Il existe plusieurs types de plans, qui vous indiquent plusieurs types d’informations sur le bien dont il est question.
Plan de situation : représente le logement (maison ou appartement) dans son quartier ou environnement direct.
Plan de masse : est une vue d’en-haut qui permet de visualiser le périmètre du lot et les délimitations du terrain dans lequel il est placé.
Dessins de façade : illustrent l’architecture extérieure du bâtiment.
Plans intérieurs : sont la représentation intérieure du lot. Ils donnent des informations sur les volumes des pièces, la disposition des portes et ouvertures, l’emplacement des gaines, les dimensions et les surfaces habitables. Attention, les dimensions sont données en centimètres ! L’échelle est, la plus part du temps, de 1/50 ou 1/100.
Personnalisation de votre intérieur
Il vous est possible de demander des TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) pour modifier et arranger l’agencement de votre logement. Il n’est pas obligatoire de les proposer, mais la plupart des promoteurs immobiliers, qui les pratiquent, en limitent le nombre. Tout n’est pas non plus possible, chaque modification étant soumise à une étude de faisabilité et à une estimation budgétaire qui sera divisée. Il vous est possible, par exemple, de monter ou supprimer une cloison, de mettre une douche au lieu d’une baignoire, etc. Mais il ne sera pas possible de déplacer une gaine technique, élément faisant partie du « squelette » de la construction.
Vous avez maintenant mis au point votre montage financier, et vous avez trouvé le logement qui vous correspond. Voici venu le moment de le réserver et de l’ « acter » chez le notaire.
Réservation du bien, signature du contrat, acte de vente (notaire)
La Vente en Etat Futur d’Achèvement est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. Il convient au futur propriétaire de signer un contrat de réservation unique pour chaque bien immobilier qu’il compte acheter. Ce contrat est l’étape préliminaire de l’acquisition de votre bien. Il n’est pas une obligation du promoteur, mais une pratique très largement établie dans la profession. Il ne vous engage en rien, et vous gardez un droit de rétractation. Mais, dans ce dernier cas, vous perdez le dépôt de garantie.
Le contrat de vente est définitif. Il vous engage, et fait de vous le propriétaire du bien en question. Vous devez recevoir, un mois avant la signature de l’acte authentique, un projet d’acte notarié. Celui-ci est fidèle au contrat de vente authentique, et vous permet de vérifier les derniers détails de votre opération.
S’il vous arrivait de repérer des différences entre ce qu’il a été convenu et le contrat de vente définitif, vous pouvez vous rétracter et récupérer votre dépôt de garantie. Le contrat définitif doit contenir des mentions obligatoires :
le descriptif détaillé du bien avec les surfaces, les caractéristiques techniques, la situation, etc.
le prix de vente, et les modalités de paiement,
La garantie d’achèvement et de remboursement du promoteur,
Les délais de livraison de votre bien.
Si une des mentions ci-dessus venait à manquer, le contrat serait alors frappé de nullité.
Remise des clés
Moment important car il qui concrétise l’achat et signe l’acceptation du logement. Il est donc primordial de visiter et de valider la qualité de la réalisation de votre bien. Il convient de signaler (par lettre recommandée avec A.R.) toute erreur ou malfaçon à votre promoteur qui fera le nécessaire pour réparer le manquement. On parle de levée de réserves.
Fiscalité du propriétaire
La taxe d’habitation fait partie des impôts locaux et est calculée sur la valeur locative. Elle est payée par l’occupant au 1er janvier de chaque année.
La taxe foncière est payée par le propriétaire du bien immobilier, contrairement à la taxe d’habitation qui est payée par l’occupant. Lors de la vente du bien, elle sera répartie entre l’acheteur et le vendeur sera la formule du prorata temporis.