L’élément déterminant qui va conditionner votre achat immobilier sera le financement. Vous pouvez le payer au comptant, mais pouvez aussi avoir recours à un emprunt bancaire. On distingue deux types de financement, le financement aidé et le financement classique.
Faites jouer la concurrence !
Avant de vous lancer dans un crédit immobilier, consultez plusieurs banques et organismes de crédit afin de faire jouer la concurrence, et ainsi, de bénéficier de meilleures conditions (taux, durée, etc.). Il existe sur internet des comparateurs de taux et de crédits immobiliers, qui peuvent vous aider à faire une première sélection et vous faire une idée des taux pratiqués. Cependant, n’hésitez pas à négocier directement avec votre conseiller en face-à-face. Soyez vigilants : même au sein d’une même banque, les taux peuvent être différents selon les agences.
Financement aidé
Prêt à Taux Zéro
Le PTZ+ ou Prêt à Taux Zéro, est un emprunt gratuit accordé aux nouveaux propriétaires de résidence principale. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans. C’est donc l’Etat qui finance les intérêts de votre emprunt, vous permettant ainsi de réduire vos mensualités, ou d’augmenter votre capacité de financement. Le calcul du montant accordé en PTZ+ dépend de vos ressources, de votre situation familiale, du type de bien que vous achetez, de sa localisation géographique et ses performances énergétiques.
Prêt 1% logement
C’est un emprunt accordé par votre employeur, sans conditions de ressources. Le montant est limité mais les taux sont très avantageux. Il peut servir à financer votre résidence principale ou des travaux. Dans tous les cas, ce prêt doit être destiné à un logement qui sera votre résidence principale (occupée au moins huit mois par an), ou bien celle de votre conjoint, de vos descendants et ascendants. Vous renseignez auprès du service des Ressources Humaines de votre employeur qui vous indiquera votre organisme collecteur. Plus d’informations sur www.actionlogement.fr.
Prêt conventionné (PC)
Le prêt conventionné a l’avantage de pouvoir bénéficier de l’APL, même si les taux aujourd’hui ne sont plus si intéressants. Il est accordé pour le financement d’une résidence principale ou d’un investissement locatif qui sera la résidence principale du/des locataire(s). Vous pouvez le souscrire auprès de n’importe quelle banque ayant passé un accord avec l’Etat. N’hésitez pas à comparer les différents prêts, car il n’est pas très compétitif par rapport aux autres.
Prêt d’accession sociale (PAS)
Il est similaire au prêt conventionné, mais à des taux d’intérêts plus avantageux, et est donc conditionné par les ressources du demandeur. Mais à la différence celui-ci, il ne peut pas financer un investissement locatif. Son taux varie entre 5,35 et 5,80%.
Prêt locatif social (PLS)
Il s’adresse aux investisseurs souhaitant financer des logements sociaux ou correspondants à des niveaux de loyers assez faibles, dans des zones géographiques où le marché immobilier est tendu. Son taux est indexé sur le livret A.
Financement classique
Lors du financement de votre bien, vous devrez choisir entre un taux fixe ou variable, entre tel ou tel type de prêt. Voici quelques notions pour vous aider à y voir plus clair.
Tout d’abord, ne comparez que le taux TEG (Taux Effectif Gloabal) aujourd’hui TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il correspond au coût total de l’emprunt, rapporté sur un taux à l’année. Il comprend tous les frais que vous êtes susceptibles de payer : frais de dossier, commissions d’intermédiaires, assurance, etc.
Taux fixe
Le taux fixe représente la majorité des taux accordés. Il est fixé lors de la signature et ne changera sur la durée du prêt, sauf si vous le rachetez ou si vous le remboursez par anticipation. Il séduit par la sécurité qu’il procure. Vous savez dés le début du prêt ce que vous allez payer, le montant de vos mensualités, etc. Mais cette sécurité a un prix. En cas de baisse des taux sur le marché, vous ne profiterez pas de cette baisse, et paierez plus d’intérêt que ce que le marché propose. Il est, aussi, en moyenne plus cher que les taux révisables (variables).
Taux variable
Il révisé tous les ans, en général à la date d’anniversaire du prêt, et suit les évolutions du marché en fonction de l’indice de référence choisi. Plus vous offrez de garanties à la banque (ressources, situation familiale, emploi, qualité de l’acquisition, etc.), plus votre taux sera faible car la banque réduira sa marge.
Prêt épargne logement
Il est accordé lorsque l’on est titulaire d’un Plan Epargne Logement (PEL) ou d’un Compte épargne logement (CEL). C’est un prêt à taux fixe. Le montant du prêt, plafonné à 92 000€, dépendra de la durée et du montant des intérêts épargnés durant la phase d’épargne.
Prêt relais
C’est un prêt intermédiaire qui vous permet d’acheter un bien avant même d’avoir revendu l’ancien. Il est accordé sur une durée de deux ans maximum, la plupart du temps.
Apport personnel
Lors de la souscription d’un prêt pour acheter ou faire construire un logement, il vous sera demandé un apport personnel. Celui-ci, qui doit représenter environ 10% de votre bien, sert à financer une partie de votre investissement, ainsi que les frais de notaire et de garanties qui ne sont pas pris en charge par la banque. Plus votre apport personnel est important, moins l’emprunt le sera, tout comme le taux d’intérêt qui n’en sera que plus petit. Votre apport peut être constitué de plusieurs sources : CEL, PEL, déblocage de votre intéressement, PTZ+, etc.
Assurances
Lorsque vous empruntez, il vous faut souscrire a une ou des assurances. Les plus répandues sont l’assurance décès-invalidité, et l’assurance chômage. L’assurance décès-invalidité n’est pas une obligation légale, mais une pratique très largement répandue dans le système bancaire. Elle vous permet de garder votre bien dans le cas où le débiteur viendrait à décéder ou être invalide. Elle peut, la plupart du temps, être accompagnée d’une assurance chômage, qui vous couvre du risque de perdre votre emploi. C’est donc la compagnie d’assurance qui prend en charge les mensualités, protégeant ainsi votre famille.
Garanties du prêt
Lorsque vous avez recours à une banque pour financer votre bien immobilier, elle prévoit des garanties qui lui permettent de se protéger, dans le cas où vous ne pourriez plus rembourser votre emprunt.
Plusieurs options sont possibles.
- L’hypothèque est la garantie la plus connue. Elle permet à la banque de se rembourser dans le cas où le propriétaire ne pourrait plus payer, mais sans le déposséder de son bien. Elle est assez chère : taxe de publicité foncière de 0,615% du montant du prêt, et 2% de frais d’hypothèque. Elle doit être signée chez le notaire, et inscrite au Bureau des hypothèques.
- La société de cautionnement est un recours possible pour couvrir votre emprunt. Il s’agit d’organismes professionnels avec un fonctionnement assez proche des assureurs classiques. Il vous suffit de verser une contribution auprès de votre société de cautionnement, et celle-ci prendra en charge l’emprunt en cas de défaillance de paiement. La contribution versée sera divisée en deux. Une partie sera directement encaissée par la société comme rémunération, et l’autre sera collectée dans un fond mutuel, et qui pourra être reversé en partie à l’emprunteur, sous certaines conditions. Voici quelques sociétés de cautionnement : le Crédit Logement, la SACCEF, la CAMCA, BREB Habitat…